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O que mudou e o que pode mudar na preservação de vilas em SP em meio a avanço de prédios altos?

Nova lei do Plano Diretor e proposta de revisão do zoneamento mudam regras para esses conjuntos, que se tornaram ‘bolhas’ em meio ao avanço da verticalização em parte dos bairros

Foto do author Priscila Mengue
PorPriscila Mengue
Atualização:

Há muito não se falava tanto de vilasnacidade de São Paulo. A preservação desses conjuntos de casas e sobrados ganhou destaque no debate público com as mudanças aprovadas na nova lei do Plano Diretor promulgada em julho – e as alterações adicionais propostas na revisão da Lei de Zoneamento, colocada em consulta pública na sexta-feira, 4, antes de ser enviada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) à Câmara Municipal.

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Com o “boom” da verticalização nos últimos anos, as vilas se tornaram quase “bolhas” de um estilo de vida cada vez mais raro em meio ao avanço de prédios altos, especialmente nos bairros centrais. Residências nesses conjuntos são disputadas por compradores e locatários em endereços mais valorizados da cidade, na busca de aliar um convívio de vizinhança mais intenso e a proximidade de tudo.

“De um lado, tem moradores e alguns proprietários defendendo essa configuração de vila e, de outro, tem a especulação imobiliária querendo formar terrenos grandes através da compra de pequenas casas”, compara a arquiteta e urbanista e consultora em legislação Mariana Bressane, do escritório Arquitetura Legal em São Paulo.

“Os terrenos grandes eram antigos galpões e têm problemas de contaminação. Ou então tem que juntar uma série de casinhas”, explica. “As vilas, já faz um bom tempo, têm uma valorização imobiliária. São como pequenos condomínios, por ter área interna exclusiva com poucas casas, sem ter o ônus do condomínio.”

Esse cenário gerou mobilizações populares pela preservação desses conjuntos, como a que obteve o tombamento provisório e emergencial de oito vilas, travessas e ruas sem saída nas imediações do Parque do Ibirapuera, motivado por demolições que ocorreram no entorno. Por outro lado, o mercado imobiliário tem argumentado que há poucos terrenos disponíveis para erguer grandes edifícios em áreas de maior demanda.

Anova lei do Plano Diretor traz algumas mudanças para desestimular a demolição de vilas perto de metrô, trem e corredor de ônibus, o que foi determinado pelos vereadores após a reivindicação por associações de bairro. Porém, a nova minuta da Lei de Zoneamento diz que essa tentativa de proteção será analisada “caso a caso”, o que pode dificultar ou burocratizar essa medida.

As duas revisões de lei têm impulsionado discussões sobre a preservação desses conjuntos. Hoje, são raros os exemplos de vilas tombadas na cidade, segundo avaliação de especialistas ouvidos pelo Mahjong Ways, como a Vila Maria Zélia, no Belém, e a Vila dos Ingleses, na Luz. Além disso, pedidos de tombamento enfrentam demora no aguardo de uma decisão definitiva. Ao menos quatro vilas esperam uma definição há quatro anos.

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Demolição de vila na Av. Brigadeiro Luís Antônio foi suspensa após tombamento provisório de urgência; local segue isolado por tapumes Foto:Felipe Rau/Mahjong Ways - 31/07/2023

Outra mudança na legislação das vilas também está em curso com um novo projeto de lei da Câmara. Em maio, os vereadores aprovaram, em primeira votação, uma proposta que aumenta a restrição da circulação em vilas e ruas sem saída. Essa é ao menos a segunda proposta do Legislativo para alterar a lei que permite a limitação somente à noite, de 2016, mas ainda é necessário uma segunda aprovação e a promulgação do prefeito.

O entendimento popular de vila e o oficial também são distintos, como é o caso das Vilas do Sol, em Pinheiros. A publicitária Rosanne Brancatelli vive em uma casa no local há 12 anos e relata um cotidiano de convívio bem distinto das quadras de prédios do entorno. Até um arraial junino é feito entre os vizinhos. “É um modo de viver antigo, de conversar com o vizinho, trocar receitas”, descreve.

Embora fechado com portões, o local não é considerado uma vila oficialmente, o que gerou uma mobilização nos últimos anos pela preservação diante da verticalização intensa do entorno. “Não é saudosismo, nem falta de modernidade. O convívio nas vilas traz humanidade para a cidade”, afirma Rosanne.

A publicitária Rosanne Brancatelli vive em uma casa na Vilas do Sol, em Pinheiros, há 22 anos e relata um cotidiano de convívio bem distinto das quadras de prédios do entorno. Foto:Werther Santana/Mahjong Ways

Quantas vilas existem em São Paulo?

Não há um número oficial ou um inventário de vilas da cidade. Isso envolve tanto um vácuo na compilação dos dados quanto uma diferença entre o entendimento popular do que é uma vila e o que de fato é reconhecido como tal pelo poder público. O único balanço municipal é o de conjuntos de casas, ruas sem saída e vias de baixo tráfego que têm autorização para a instalação de portões. Segundo a Prefeitura, 427 vilas têm essa liberação atualmente.

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Alguns dos principais dados sobre vilas paulistanas foram reunidos em um estudo da USP de 2018, que identificou 801 construídas em 17 distritos mapeados, todos de passado industrial paulistano. Desse total, 768 estavam preservadas. Para a professora que coordenou o levantamento, a arquiteta e urbanista Rosana Helena Miranda, o total na cidade deve ser de ao menos o dobro.

O mapeamento liderado pela professora identificou mais de 10,4 mil casas de vila construídas nos 17 distritos, número que inclui os 33 conjuntos demolidos. Entre as preservadas, a concentração é maior especialmente no Ipiranga (103), no Belém (97), na Mooca (77), em Perdizes (74), na Lapa (62), no Brás (61) e no Cambuci (57).

Os demais mapeados preservados estão nos distritos Bom Retiro (46), Liberdade (44), Pari (35), Vila Leopoldina (33), Santa Cecília (26), Bela Vista (14), Sé (12), Barra Funda (11), Consolação (9) e República (7).

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A maior parte dessas vilas é da primeira metade do século passado. Do total de 801, 280 foram construídas até 1930, 350 datam do período entre 1930 e 1954, 166 são do intervalo de 1954 a 1974 e cinco são posteriores.

No levantamento, a professora identificou ainda que a maioria das casas de vila continuava como moradia, com algumas adaptadas para o uso comercial, principalmente no centro. Também constatou que mais de um terço das demolições foi nos distritos República e Pari e que grande parte está ligada à construção de prédios e obras de infraestrutura urbana.

Contraste entre vila e prédios em Pinheiros, na zona oeste paulistana. Foto:Felipe Rau/Mahjong Ways

O que são vilas, afinal?

As primeiras vilas de São Paulo foram construídas ainda no fim do século 19. Nas primeiras décadas, estiveram ligadas especialmente à iniciativa de industriais, que criavam esses tipos de conjunto para atender aos funcionários, grande parte deles migrantes e imigrantes sem residência fixa na cidade. A centenária Vila Maria Zélia, no Belém, talvez seja um dos exemplos mais conhecidos dessas vilas operárias.

Ao longo do século 20, as vilas também passaram a ser vistas como empreendimentos imobiliários voltados ao aluguel, principalmente para uma população de menor renda, como destaca a pesquisadora Rosana Helena Miranda. “Foram muito poucas as vilas que desapareceram. Isso porque a vila ainda é um modo de viver bastante utilizado em São Paulo”, afirma a professora.

A Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU) da Prefeitura estabeleceu – em 2022 – uma série de parâmetros para o enquadramento como vila. O mesmo entendimento foi incorporado na nova lei do Plano Diretor, que entrou em vigor em julho, com a definição de “conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.

Plano Diretor desestimula demolição de vilas perto de metrô, trem e corredor de ônibus

A nova lei do Plano Diretor – promulgada em julho por Nunes – veta que vilas nas proximidades de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus sejam transformadas em eixos de verticalização. Isso impede a construção de prédios sem limite de altura e torna os locais menos atraentes para a construção de edifícios, desestimulando demolições.

Essa medida protege apenas os conjuntos oficialmente considerados como vilas. Para tanto, precisaram atender a um dos seguintes pontos:

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  • Sejam assim reconhecidos judicialmente, em decisões com trânsito em julgado;
  • Tenham um registro como tal em cartório até o início da vigência da Lei nº 10.015/1985, “para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem”;
  • Sejam assim reconhecidas pela Prefeitura até o início da vigência da Lei nº 10.015/1985, “para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem no interior da quadra”;

A nova lei do Plano Diretor também permite que os imóveis possam ser enquadrados como vila após análise de técnicos da Prefeitura e da própria CTLU.

Revisão do zoneamento muda entendimento para vilas; entenda

O tema que deve esquentar o debate urbano da cidade nos próximos meses é a revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), mais conhecida como Lei de Zoneamento. A minuta mais recente foi apresentada na sexta-feira, 4, pela Prefeitura, porém o texto ainda passará por audiências públicas e redação final antes de ser enviado à Câmara, o que deve possivelmente ocorrer entre o fim de agosto e setembro.

O texto proposto muda novamente a conceituação do que é vila, para permitir essa classificação também para casas que não são geminadas e com apenas um lote fiscal. Por outro lado, diz que o reconhecimento de um conjunto como tal deve ser analisado “caso a caso” pelo “órgão municipal competente”, sem especificar se seria a CTLU.

A minuta mantém a determinação da nova lei do Plano Diretor de que vilas reconhecidas como tal não podem virar eixo de verticalização mesmo quando perto de metrô e trem. Nesses casos, elas serão consideradas Zonas Predominantemente Residenciais, onde o limite de altura para novas construções é de 10 metros. O texto também mantém o veto para que lotes de uma vila sejam unidos a outros de fora do conjunto.

Foi retirado o trecho da minuta anterior que liberava o “remembramento” da área de uma vila a terrenos vizinhos se fosse totalmente demolida. Essa possibilidade é especialmente atrativa ao mercado imobiliário, que costuma unir lotes para viabilizar novos empreendimentos.

Por outro lado, a Prefeitura apontou anteriormente que esse entendimento já é aplicado no processo de licenciamento. “Se não houver impedimento da legislação de preservação para demolição das edificações da vila, ela deixa de existir com a demolição das edificações que a compõem, não cabendo a aplicação das restrições”, justificou em maio, em nota.

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Processos de tombamento aguardam decisão há quatro anos

Especialistas ouvidos pelo Mahjong Ways avaliam que uma minoria das vilas é considerada patrimônio cultural. E, quando isso ocorre, estão localizadas no centro. Os pesquisadores defendem a realização de um inventário desses conjuntos e a discussão sobre novas proteções.

Professora na USP, a urbanista Rosana Helena Miranda diz que as vilas tiveram um papel significativo na história da formação de São Paulo, especialmente por receberem a população operária durante a industrialização e crescimento da cidade. Para ela, a preservação é importante para manter essa memória e esse tipo de referência de modo de vida, que é minoritário hoje. “São Paulo está virando uma cidade sem rosto.”

Ela destaca que as vilas têm características que hoje praticamente não são mais reproduzidas em empreendimentos imobiliários. “A qualidade de desenho é muito melhor do que se tem hoje. As vilas eram construídas com uma preocupação com o embelezamento da cidade.”

Na prática, contudo, até mesmo os pedidos de tombamento em aberto enfrentam demora. Ao menos quatro vilas estão com a solicitação em tramitação no Município desde 2019.

Esses processos foram abertos após mobilização popular contra demolições que repercutiram à época. Sem uma avaliação final, os quatro conjuntos estão temporariamente tombados, mas sem o acesso a incentivos para a preservação.

Um dos casos é o do conjunto de sobrados na Avenida Conselheiro Rodrigues Alves, na Vila Mariana, na zona sul. A mobilização de moradores expulsos após a venda das casas conseguiu barrar a demolição em abril de 2019, porém o estudo de tombamento aberto não tem previsão de votação neste ano.

Outro estudo de tombamento iniciado em 2019 diz respeito às chamadas Vilas João Migliari, duas no Belém e uma no Tatuapé. O processo foi aberto após uma mobilização popular, quando a maior parte do conjunto do Tatuapé já estava demolido.

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Hoje, um supermercado e estacionamento ocupam grande parte do terreno. As cinco casas restantes (de um total de 60) foram esvaziadas pelo novo proprietário após os locatários serem expulsos para a demolição. Os atuais donos contestam o valor cultural da vila e defendem o arquivamento do pedido de tombamento.

Nesse caso, a decisão final foi adiada diversas vezes ao longo de 2022 e deste ano. Está remarcada para a esta segunda-feira, 7, e, por enquanto, não houve indicativo de que mudará novamente de data.

Em nota, a Secretaria Municipal de Cultura disse que o “tempo de análise das solicitações envolvendo abertura de processo de tombamento está relacionado à complexidade dos temas, muitas vezes com documentação escassa”. Também respondeu que o estudo sobre o conjunto da Vila Mariana tem conclusão para este ano e destacou que a decisão sobre as Vilas João Migliari está prevista para o dia 7.

Diretor adjunto de Ação Regional do Instituto de Arquitetos do Brasil em São Paulo (IAB SP) e pesquisador do tema, o urbanista Lucas Chiconi defende que planos regionais e de bairros ajudariam a identificar as vilas e outros conjuntos que deveriam ser preservados, pelo valor que trazem à cidade. ”Faltam muitos dados, estudar mais áreas da cidade.”

Ele é o responsável pelo pedido de tombamento das Vilas João Migliari e defende um olhar de valorização do patrimônio para além dos bairros centrais. Avalia que os quatro anos para decisão prejudicam a manutenção dos imóveis, visto que o proprietário atual não quer preservá-los, mas demoli-los.

“O tempo vai passando e as construções ali não têm manutenção. A culpa é da morosidade e do proprietário, que não dá uso”, diz. Antes da venda, as casas da vila eram utilizadas como estabelecimentos comerciais e de serviços e como moradia e estavam em bom estado de conservação, segundo Chiconi.

Já a Voga Empreendimentos argumenta que a vila foi descaracterizada com a demolição da maioria das edificações. Também tem argumentado que os remanescentes não têm “relevância estética ou arquitetônica” e cita um abaixo-assinado com 1,5 mil apoiadores à demolição.

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Cinco de 60 casas restam em vila quase totalmente demolida no Tatuapé, na zona leste da capital. Foto:Felipe Rau/Mahjong Ways

Como está a procura por casas de vila para aluguel e compra?

Há uma variedade de perfis de moradores de vilas. Em distritos menos valorizados, como o Brás, elas são residência e espaço de trabalho de uma população de menor renda. Por outro lado, em bairros nobres – como Pinheiros, Jardins e Perdizes – são disputadas por compradores e locatários.

Um levantamento do DataZap+ feito a pedido do Mahjong Ways mostra que a raridade de oferta em São Paulo. De janeiro de 2021 a junho de 2023, cerca de 1% dos anúncios de locação e 0,4% de venda era de vilas.

Isso ocorre em um contexto em que praticamente não se constroem mais novas vilas. Consultora e arquiteta Mariana Bressane, do escritório Arquitetura Legal em São Paulo, diz que esse tipo de construção não é mais tão atrativa para o mercado quanto outras opções. “Não são interessantes do ponto de vista comercial hoje em dia. Até pelo custo de metro quadrado, a necessidade de garagem, de lazer…”

Mesmo assim, há até imobiliária e corretores especializados nesse tipo de imóvel, com uma variedade de valores anunciados. Na Vila Maria, na zona norte, há oferta de casa de vila de 70 m² por R$ 319 mil, enquanto uma de medida semelhante (80 m²) chega R$ 590 mil no Bosque da Saúde, na região sul.

Em bairros mais valorizados, principalmente na zona oeste, grandes casas de vila são vendidas por alguns milhões, como uma de 210 m² na Vila Olímpia por R$ 3,2 milhões. O valor mais alto encontrado pela reportagem em um anúncio de casa de vila foi de um imóvel de 400 m² por R$ 8,2 milhões, em Perdizes. O entendimento de vila nos anúncios nem sempre é equivalente ao que é assim considerado pelo poder público.

Corretora na Refúgios Urbanos e administradora de um perfil de rede social especializado em vilas paulistanas, Melanie Graille conta que a cidade tem muitos “amantes de vilas”. “A vila é objeto de desejo dos paulistanos que querem viver em casas. Tem uma romantização, como um lugar de convivência. Muita gente sonha em morar em vida”, afirma.

Entre os elementos que atraem esse público, está a possibilidade de morar em casas em bairros centrais, misturando a proximidade de tudo a um estilo de vida de maior convívio em comunidade e contato ao ar livre. Isso se alia também à maior restrição de acesso da rua e consequente incremento na sensação de segurança.

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A corretora diz que uma parte da procura é uma consequência da pandemia. Isso porque uma a parte das pessoas que foram morar em casas querem continuar nesse tipo de imóvel mesmo com o retorno da rotina na cidade e do trabalho presencial. Nesse cenário, as vilas são opções por manter esse tipo de vida e estarem principalmente em bairros mais centrais. “Com o aumento da demanda e diminuição (de opções), faz com que esses valores subam”, destaca.

Entre o público que atende, na zona oeste, ela percebe a predominância de casais que têm ou planejam ter um filho. “A vila tem uma coisa meio mágica, quando abre o portão parece que entrou em outro lugar dimensão, em que se vê quase como se estivesse longe de São Paulo. É um refúgio urbano.”

Vila com restrição de acesso em Pinheiros, na zona oeste. Foto:Felipe Rau/Mahjong Ways

Como funciona a restrição de acesso em vilas? E o que é projeto que pode ampliá-la?

A Lei 16.439/16 e o posterior decreto de regulamentação permitem que vilas, ruas sem saída e demais vias “sem impacto no trânsito” instalem portões, cancelas e equipamento semelhante para a restrição de acesso entre as 22 e as 6 horas, mediante autorização municipal. O fechamento não é permitido em locais que tenham praças e equipamentos públicos, como creches e postos de saúde, ou se tiver “reflexos negativos ao tráfego de veículos”.

A restrição somente é autorizada pela Prefeitura mediante anuência de ao menos 70% dos proprietários de imóveis residenciais e de todos os donos de estabelecimentos comerciais e de serviços do local. O acesso deve ser liberado para pedestres durante o dia, com uma largura mínima de 1,2 metro, e não é permitido exigir documentos de identificação.

O entendimento de vila dessa lei é de “conjunto de lotes destinados exclusivamente à habitação, cujo acesso se dá por meio de uma única via de circulação de veículos, a qual deve articular-se em único ponto com uma única via oficial de circulação existente”.

A lei foi promulgada pelo então prefeito Fernando Haddad (PT) em 2016. A mudança foi instituída dois anos após o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) considerar inconstitucionala liberação para o fechamento instituída por meio de propostas de vereadores, não da Prefeitura.

Desde 2016, projetos foram apresentados na Câmara para tornar essa lei mais restritiva, como para ampliar o horário de restrição. O mais recente foi aprovado em primeira discussão em uma votação simbólica na mesma sessão em que foram votadas outras 34 propostas de vereadores, em maio. Na ocasião, a proposta passou batido pelo debate público e teve oposição exclusivamente da bancada do PSOL.

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De número 12/23, o projeto de lei é de Thammy Miranda (PL), em coautoria de Sandra Santana (PSDB). Na justificativa, o vereador afirma que a motivação foi aprimorar a legislação vigente, que define como “ambígua”, porque estaria gerando “vários conflitos, questionamentos judiciais e divergência de entendimentos e interpretação” do texto legal.

“É preciso lembrar que a cidade cresceu muito nas últimas décadas, portanto, há necessidade de permitir uma maior flexibilização dos critérios de autorização da restrição de circulação em ruas com baixo impacto de trânsito local e em quadras fiscais distintas”, destacou.

A proposta permite a restrição de acesso quando há praças e equipamentos públicos, desde que não proíba a entrada da população e tenha autorização da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET). Também libera a instalação de portões e similares na parte da calçada, não apenas do leito carroçável. Além disso, troca o termo “ruas sem impacto no trânsito local” por “ruas com baixo impacto”, o que pode ampliar o número de espaços contemplados pela lei.

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